Какая документация необходима для надстройки этажа к зданию?
Если планируется надстроить дополнительный этаж на уже существующем здании, то необходимо предоставить определенную документацию соответствующим государственным органам для получения разрешения на строительство, поскольку согласно законодательству РФ, увеличение площади и объема здания является реконструкцией и регламентируется градостроительным кодексом.
Предлагаем разбить работы по реализации проекта надстройки здания на пять шагов, эти шаги в зависимости от объекта и конкретной ситуации могут выполняться параллельно или менять свою последовательность. Определяется это обычно индивидуально с целью оптимизации сроков или других условий.
Шаг 1. Градостроительный анализ
Осуществления планов по надстройке здания лучше начинать с определения возможности реализации работ согласно градостроительным нормативам. Для этого лучше обратиться к профессионалам поскольку существующая застройка, окружающая обсуждаемый объект, создавалась не за один год, за это время менялось законодательство и различные требования. То, что на смежных участках расположены здания более высокие, еще не говорит о том, что Вы сможете увеличить высотность или пятно застройки. Входе нашей практики, мы часто сталкиваемся с тем, что люди поступают очень решительно, начинают на свое усмотрение совершать те или иные действия, которые продиктованы их личными ощущениям или советами знакомых. Такие действия часто ведут к значительным потерям времени и денег. Особенно, если это касается инвестиционных объектов, когда собственником инвестор еще не стал, но планирует приобрести объект недвижимости с целью инвестиционных вложений. Таких инвесторов часто вводят в заблуждение продавцы, пользуясь неосведомленностью покупателя о градостроительных требованиях, а возможно и сами не владеющих ситуацией.
Консультация от эксперта ООО «ГСК-Строй» поможет спасти Вас от колоссальных убытков. Во-первых, мы подскажем Вам как добиться желаемого, во-вторых, поможем избежать покупки объекта, который не имеет перспективы развития.
Шаг 2. Техническое обследование
Далее определяется техническая возможность проведения работ, влияние будущей надстройки на несущие конструкции. Необходимо определить, справляются ли существующие конструктивные элементы здания с действующей нагрузкой и есть ли запас прочности, достаточный в случае дополнительных нагрузок. Если запас прочности не позволяет дополнительно нагрузить конструкции, то может быть принято решение об усилении несущих конструкций.
Шаг 3. Инженерные нагрузки
Нельзя упускать из вида вопрос по инженерным сетям, нужно правильно рассчитать и определить, достаточно ли выделенных мощностей по действующим договорам на здание. Если мощности недостаточно, то увеличение мощностей необходимо запрашивать у балансодержателей данных сетей. Для этого надо что бы проектная организация рассчитала необходимую мощность, которая в свою очередь будет запрашиваться у поставщиков. Расчеты мощности производятся на основании параметровздания, с учетом его развития. Чаще эта работа происходит на этапе, когда уже есть предварительный проект и утвержденное техническое задание.Необходимоучитывать технологические процессы и потребителей мощностей во всем здании, как в существующей, так и в планируемой части, поскольку объект един.Учитывается количество электрических приборов, вентиляции, количество людей, способ отопления, приготовления пищи т.д.
Шаг 4. Правовой вопрос
Еще одним очень важным моментом является правовой вопрос, который также необходимо оценивать. Согласно градостроительного кодекса РФ, при надстройке (реконструкции) здания требуется согласие всех собственников реконструируемого объекта, в том числе земельного участка, на котором оно расположено. Кроме того, надстройка здания может повлечь за собой нарушение прав третьих лиц, смежных участков, например, мы можем перекрыть естественное освещение помещений в зданиях расположенных на смежных участках.
Шаг 5. Разработка проектной документации надстройки этажа к зданию
На основании выполненных работ разрабатывается проектная документация, для получения разрешения на строительство.
В рамках проведения данных работ, объекты можно разделить на 2 вида:
- Объекты, которые подлежат экспертизе проектной документации;
- Объекты, которые не подлежат экспертизе проектной документации;
Установить, к какому виду относится Ваш объект, можно обратившись за консультацией к специалистам ООО «ГСК-Строй».
Если объект подлежит проведению в его отношении экспертизы проектной документации, то процесс разработки, подготовки и согласования проектной документации более трудозатратный и требует больше времени, поскольку проектная документация разрабатывается в полном составе и в соответствии с постановлением Правительства РФ № 87 «Осоставе разделов проектнойдокументации требованиях к их содержанию». Соответственно, увеличивается и стоимость выполнения работ.
Если объект не подлежит прохождению экспертизы, то процесс разработки, подготовки и согласования проектной документации проходит быстрее и, следовательно, стоимость его ниже.
Состав проектной документации (для обоих вариантов) для открытия строительных работ регулируется ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ и состоит из следующих разделов:
- Архитектурные решения (АР);
- Конструктивные решения (КР);
- Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
- Обеспечение доступа инвалидов (ОДИ);
- Проект организации строительства (ПОС).
Шаг 6. Получение разрешения на строительство
Для получения разрешения на строительство могут потребоваться дополнительные согласования. Требования и количество согласований, необходимых для получения разрешительной документации от исполнительных органов власти, регулируются как Федеральным, так и Региональным законодательством, а также зависит от местоположения объекта. Поскольку каждый объект существует в своих индивидуальных границах, соответствует определенной территориальной зоне, имеет определенный вид разрешенного использования, то требования по согласованию с тем или иным комитетом или ведомством определяются индивидуально по каждому объекту.
Проектная документация для надстройки этажа здания направляется в службу государственного строительного надзора и экспертизы, где, в свою очередь, она проверяется на соответствие требованиям и нормативам, установленным 51 статьей градостроительного кодекса РФ, а также административным регламентам исполнительного органа власти.
Компания ГСК-Строй предоставляет услуги по предварительному анализу градостроительной ситуации с целью выявления негативных сценариев, подбором оптимальных способов решения сложных ситуаций. Обратившись в нашу компанию, Вы можете быть уверены в качественном и надежном выполнении работ по разработке, согласованию и получению всей необходимой документации для надстройки этажа к зданию.