Проект реконструкции нежилого здания в Санкт-Петербурге

Выполнен проект реконструкции нежилого здания по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 89, лит. В, под объект делового управления. Историческое здание (бывший каретный сарай с мастерскими) построено до 1917 года. Двухэтажное здание без подвала, с чердаком, на момент начала работ находилось в руинированном состоянии.

Проектом реконструкции предусмотрено воссоздание первых двух этажей в историческом виде с надстройкой третьего и мансардного этажей.

История реконструкции здания в центре исторического Петербурга

Компания ГСК-Строй имеет огромный опыт по проектированию реконструкции зданий, часто такие проекты приходят по рекомендации от наших клиентов. Так случилось с будущим бизнес-центром на наб. реки Фонтанки, д. 89, лит. В. К нам обратился собственник объекта: он владел руинированным историческим зданием, которое когда-то было каретником, построенным в царские времена до 1917 г. Он хотел вдохнуть новую жизнь в этот объект, интегрировать его в историческую застройку и, естественно, не забыть о своих коммерческих интересах. Учитывая все требования при проектировании исторических зданий, прилегающих к ним объектов культурного наследия, охранных зон и прочих ограничений, мы подготовили уникальный проект с учётом сохранения его первоначальной архитектуры в уровне первого и второго этажей, а также всех пожеланий заказчика.

Этап планирования

Наш заказчик понимал, что объект выгодный: у него хорошее местоположение, отличная транспортная доступность. Он расположен в общественно-деловой зоне и содержит в себе очень богатый перечень видов разрешенного использования. Это заставляло заказчика задуматься о том, что же за объект он хочет получить. Четкого представления о том, что конкретно здесь будет, какое функциональное использование, не было. Когда у клиента нет понимания, каким он хочет видеть своё здание, много времени уходит на согласование планировочных решений, фасадов и др., от которых зависит вся дальнейшая работа по проектированию. Ключевым моментом была необходимость учесть интеграцию объекта в историческую застройку. Сложность заключалась в текущем состоянии здания: оно выведено из эксплуатации более 20 лет назад и давно отключено от всех инженерных сетей, была утрачена кровля, все несущие конструкции, за исключением фундаментов, находились в ненадлежащем состоянии и признаны аварийными, кирпичи из стен можно было доставать руками, общий физический износ составлял 76%.

Согласование этажности проектируемого объекта

Режимы охраны объектов культурного наследия, в границах которого расположен наш объект, допускают реконструкцию исторического здания с надстройкой этажей, так как планируемая высота объекта не будет превышать окружающую застройку и просматриваться с открытых пространств города.

Объект находится в 10 метрах от жилого здания, которое является объектом культурного наследия – «Дом Г.Г. фонЛерхе». Помимо требований по сохранению объектов культурного наследия, расположенных в непосредственной близости от нашего здания, было необходимо соблюсти требования по инсоляции окружающей застройки. Проект нужно разработать так, чтобы не перекрыть естественное освещение жилых зданий. Мы изучили всю прилегающую к объекту территорию, сделали необходимые расчеты по освещенности помещений и выяснили, что планируемый нами объект не ухудшает текущую инсоляцию. И получили соответствующее подтверждающее заключение Роспотребнадзора.

Разрешения на демонтаж и строительство

Любое новое строительство или реконструкция следует регламенту, утвержденному в Градостроительном кодексе. Он устанавливает порядок разработки проектной документации, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

В работе с историческими зданиями все эти требования сохраняются и уточняются региональными законодательными нормативами, такими как правила землепользования и застройки. Закон Санкт-Петербурга о правилах землепользования конкретизирует, что любые действия с исторической застройкой, расположенной в границах зон охраны, допускаются только после получения положительного решения от КГИОП о соответствии режимам охраны.

Наша компания была заинтересована в том, чтобы сохранить элементы, которые подчеркнут историю здания. Мы получили все необходимые согласования по демонтажу аварийных конструкций, а те, что возможно было сохранить, мы усилили и использовали при реконструкции здания. Разработанная проектная документация прошла экспертизу, нами было получено разрешение на строительство. На этом этапе мы как проектировщики завершили работу на объекте.

Повторная разработка проектной документации

Спустя два года нам поступил звонок от заказчика с просьбой вернуться в проект. Собственник объекта несколько отошел от первоначальной документации.

На основании документации, находящейся в распоряжении службы государственного строительного надзора и экспертизы, производятся все проверки и дальнейший ввод в эксплуатацию. Когда на объекте происходят изменения, то они отражаются в проектной документации и отправляются в СГСНЭ для внесения изменений в ранее направленную документацию.

Нам потребовалось внести соответствующие изменения повторно пройти экспертизу. Обновленная проектная документация прошла проверку и была принята службой государственного строительного надзора и экспертизы в рамках действующего разрешения на строительство. На сегодняшний момент объект построен и находится на стадии ввода в эксплуатацию.