Согласование ИЖС

Один и тот же загородный дом может быть оформлен по-разному в зависимости от вида разрешенного использования участка земли, на котором он стоит. Это может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), дачное хозяйство, садоводство, база отдыха и т.д.

Естественно, для собственников наиболее привлекательной формой является ИЖС, так как она дает фактически те же права, что есть у владельцев городских квартир.
В доме, оформленном как ИЖС, можно прописаться, пользоваться на равных условиях инженерными коммуникациями данного населенного пункта и т.д. Однако вид использования под ИЖС возможен  только для участков категории земли населенных пунктов», а таких участков в инвестиционно-привлекательных районах Ленинградской области и Подмосковья становится все меньше.

Дачное некоммерческое партнерство

Немалое число проектов коттеджных поселков сегодня развивается на сельхозземлях, которые стоят намного дешевле, чем земли поселений. Чтобы построить на таком участке дом, необходимо, как правило, изменить его разрешенное использование с крестьянского хозяйства (так как обычно в ход идут земли бывших колхозов) на дачное или садоводческое хозяйство. В этих случаях коттеджные поселки организуются как ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Принятие решение по изменению разрешенного использования входит в компетенцию муниципальный властей, которые могут ответить девелоперу как согласием, так и отказом.

Перевод сельхозземель в земли населенных пунктов для последующего оформления ИЖС сегодня чрезвычайно сложен. Для этого нужно, чтобы при принятии схемы территориального планирования (генплана) муниципального образования данный участок вошел в черту населенного пункта.

Процесс принятия генпланов поселений в Ленобласти сегодня сильно отстает от установленных законом сроков из-за нехватки денежных средств. Но даже если генплан поселения уже вышел «на финишную прямую», не факт, что необходимый Вам перевод будет осуществлен. Проекту генплана предстоит процедура общественных слушаний и принятие советом депутатов.

Поэтому на рекламные предложения типа «участок земли сельхозназначения, при желании покупателя возможен быстрый перевод в ИЖС» следует смотреть с осторожностью. Немало обширных земельных массивов, приобретенных неопытными девелоперами с расчетом перевода в ИЖС и строительства коттеджных поселков, сегодня «зависли» в листингах по демпинговым ценам.

Если участок без статуса ИЖС (например, личное подсобное хозяйство ЛПХ) уже находится в черте земель населенного пункта, то шансов оформить его под индивидуальное жилищное строительство больше. Однако и в этом случае владельцу предстоит немалая бюрократическая волокита.

Мы рекомендуем перед принятием решения о покупке того или иного земельного участка обратиться за консультацией к юристам нашей компании. Только профессионал сумеет дать исчерпывающий ответ относительно возможности застройки данного участка, выбора для наиболее приемлемой правовой формы, перевода участка в иную категорию и изменения вида использования, в том числе и под ИЖС.